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房地产的低迷看看任志强是如何解读的

  • 2018/4/25 9:27:08
  • 来源:www.fcfdcw.com
  • 编辑:丰城房地产网
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1、城镇化红利期还很长很长

从人类过去发展的历史上来看,重要的GDP是在于1800年以后产生的,十八世纪以前我们用了3万年时间,大概只产生了全世界5%的GDP,而后来的95%的GDP,这是累积计算的,都是因为十八世纪以后产生的。

原因是什么?原因是城市化,大规模的城市化集中在十八世纪后,因为十七世纪末才有了私有产权制度的保护。在十二世纪的时候英国就有一个大宪章,但是皇帝老毁约,到十七世纪末的时候,皇帝终于不能毁约了,所以全世界都开始确立私有产权保护制,城市就发展起来了。

尤其是十八世纪以后的工业化,导致城市化加剧,第一产业农业越来越不行了,这个发展过程是加速。所以从1800年到2010年,全世界人口增加了6倍,可是城市人口增加了60倍。

我们可以看到城市化需求在全球的发展过程。2007年的时候,城市人口已经超过了农村,到2016年的时候城市已经40.27亿人,农村34.15亿人,农村人口越来越少。中国到现在14亿人里头,8亿人在城市生活,但只有5亿多是城市户籍,40%是城市户籍,剩余的人都是农村户籍。



所以虽然有一部分农民住在城市里头,但是他孩子不能上学,不能领退休金,不能买房子等等。所以中国的城市化,还早得很。对于美国来说,根本不缺土地,农村面积很大,但是他们的城市化发展速度一点不低于中国,发展的速度远远超过中国。所以中国到目前,农村的人口比例是大于城市人口比例的。

从全球看,不管是发达地区还是非发达地区,城市化的速度都在加速,为什么?因为第一产业的产值太低了,中国有27%,接近30%的劳动力,农村劳动力,只生产7%的GDP,而70%多左右的劳动力生产93%的GDP。所以人均GDP上,城里人比农村人高了很多很多,钱多,收入高,所以人都往城里跑。

去年我们中国的服务业已经超过了GDP的50%,换句话说,如果服务业越来越多的时候,一定要靠城市才能解决问题,靠农村是解决不了服务业的问题的,靠农村就是老婆和孩子给你倒水洗脚,能有人给你捏脚吗?

所以城里城外,不管是发达地区和不发达地区,我们都可以看到,未来发展的趋势,第一产业的人口一定是越来越少,必须到城市才能富起来。中国要想达到基本现代化和现代化小康,你得满足70%的城市化率,我们还早着呢。



2、重点城市人口流入加快

在城市发展的过程中,重点城市的城市化率,增长速度是非常快的。人口增长,在2016年以前不是说一线城市都是最高增长,其中一部分二线城市、三线城市,人口增长的比例速度也是非常非常快的,厦门达到了7.5年均,年均7.5,这不得了。

去年发生一个变化,为了吸引优秀人才,西安将近60万人,武汉37万人,长沙20多万人,合肥也是十几万人。就是有些地区,郑州好像也是30多万,我具体记不清了,总之利用吸引人才造成的人口大量向这些二线城市集中的速度非常快,一年你要增加30万人,你给他多少补贴,他也得有房子,没房子总不行吧?所以这个城市人口变化的规律是不可打破的。

如果全球都这样,中国要想跟上世界的步伐,你还想成为强国,你还要美好生活,不让农民进城就美好生活了?不让农民进城,这不是没解决吗?

3、还要用20年完成70%城镇化

我们的现有城市里头,现在大概有22亿到240亿平方米的住宅,这包括破房子,包括非成套住宅。那如果按70%的城镇化率计算的话,我们最少得有400多亿。大现有情况下,好像增长1倍的住房增长量。我们每年住宅多少呢?去年大概7.8亿平方米,今年大概也就10亿平方米。

即使是这样算的话,我们还得用20多年的时间才能满足70%的城市化率的人口需求。我们满足不了。如果你天天用按着的方法,这个速度可能就很难达到。

原来的住建部副部长在博鳌论坛上曾经说,我们现在的户均已经达到了1.1套房,他觉得我们基本上满足了。他就没想想那个房子有多破,我们说的折旧。如果每年有5%的折旧,400亿房子的话最少一年有20亿,我们现在一年就10亿。



换句话说,就是房地产长远的发展你是改变不了的,美国200多年呢,纽约现在房地产市场仍然是大头。你不是说房地产市场,我可以把房子是住的不是炒的,把它弄没了,弄没了中国经济就没了,这个是无法改变的一种情况。

但是他忘了一条,我们孩子的户口在父母的户口上,但是那个孩子已经单独住了一套房子,我儿子前两天偷偷结婚了,既没告诉男方的家里,也没告诉女方的家里,然后两个人偷偷在外头租了一套房子住。这种事儿我说是只有我们家出现吗?不是,突然发现他们公司十几个人都是这样。

年轻人不愿意告诉你,他自己愿意过小日子,干吗非得告诉你?我又不需要你的婚礼,人家过的挺好的。我觉得你们在座的可能也会遇到这种情况。独居家庭的速度,我们现在750万户,今后估计得有2500户,这个发展速度可能是非常快的,可能用五六年时间就得这样。



因为虽然我们的80后,90后比80后少了三分之一,00后和90后少了三分之一。所以很多人说,我可以从父母那儿继承一套房子,从老婆家里还可以继承一套房子,我一个人可以分三到四套房子。

胡扯,因为老人不死。我们的平均年龄估计从60多岁,70多岁,现在涨到80多岁了,过两年就是90多岁。你想想,30岁生孩子,你要想继承老人90岁的房子,你得活到60岁才能继承,那你30岁结婚的时候,到60岁之间这30年你老住别人的房子?那不是胡扯吗?

所以很多专家都在那儿瞎说,就忘了老人不死。为什么我们退休养老金老不够用?我们原来计算的时候,是按照你70岁以前就死了计算的,结果人不死了,这个钱不够花的。这很是个问题。他们没想到,我们的美好生活让老人不死了,老人不死就变成一个结果呢?

原来一套房子能解决问题,现在得两套、三套房子才能解决问题。你要熬到老人90岁死,下次他活到120的时候你怎么办?更麻烦了。我们的最新科技告诉大家,2038年新科技就可以保证这些人,未来就告诉你人可以活到120岁,高科技,没法弄了。


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