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买二手房避雷指南!专业房产律师的十条秘籍

  • 2018/5/11 11:28:48
  • 来源:www.fcfdcw.com
  • 编辑:丰城房地产网
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丰城房地产网讯:现在就送上我们本堂课的课堂笔记,大家一定要收藏哦~!

一、资格问题

-房屋资格问题
要确定房屋拥有上市资格。
需要注意有些房子是不允许上市的,如央产房需要办理单位的手续才可上市,经适房、两限房的售卖有年限要求。

这种情况下,提前签订合同住进去拥有很大风险,因为房子一日不过户就一日不属于你,如果房主进行二次出售很容易受到损失。
 
-购房资格问题
需要再三仔细检查是否拥有买房资格再去签订合同,否则合同生效后定金就很难追回。

二、定金问题

定金≠订金、保证金、诚意金等
只有【定金】在法律上是有意义的!!!
购房时定金数额的根据具体情况而定,上限不可超过房屋价值的20%。如果十分中意这个房子,可以适当多交来增加对方的违约成本。
记住,定金一定要留下证据!

三、房屋出租问题

二手房如果在有租户的情况下,承租人拥有优先购买权。
比如:张三的房子租给了李四 同等条件下李四可以优先购买。
因此购房者需要注意让租户出示《放弃优先购买权承诺书》以防止租户起诉的风险。

四、房屋抵押问题

在二手房交易中抵押权引起的矛盾十分多。
购房者注意在交易时确定房子要解除抵押,在贷款没有还完的情况下是没办法过户的。

五、委托代理问题

委托代理隐藏很大风险,一定一定要书面的、房主本人签字的《授权委托书》。
否则一旦出现问题,很难维权。

六、房屋涨价问题

在交易过程中,因为房价上涨房主反悔的情况屡有发生,因此在签订合同时要格外注意。
因为此类事件太多,北京法院近期开始允许购房者可以主张可得利益损失,也就是差价损失,以此来不让违约人获利。

七、夫妻共有财产问题

只要是在婚姻关系存续期间,夫妻关系内购买,同属夫妻财产。
因此购买二手房时需要夫妻双方都同意。

八、户口、学区房问题

广大购房者对户口存在一个很大的误区,就是法院是无法强制迁出原房主户口的!!!
如果房主不迁出,北京目前是没有任何强制执行的手段的。
因此在签订合同时,建议各位购房者对于户口规定一个较高的违约金额。

另外,关于学区房,切记在合同中明文注明。

九、与中介签署合同问题

一般有两份协议,普通的格式合同和补充协议。
在补充协议的最后可以与对方协定加进去自己需要强调的条例(例如上一条的学区房)。

十、以房养老问题

目前用以房养老来欺骗诈骗老年人房产的骗局非常多。
杨律师给老年人的建议就是三个字:
不要碰。
遇到此类事情要多跟家人多沟通,目前来看一旦被骗的话通过民事诉讼很难挽回。

二手房买卖在房地产交易中占了相当大的市场份额,同样随之而来的各种风险也让购房者头痛不已。现在有了杨律师的十大避雷指南是不是脉络清晰了很多呢?

杨律师对于二手房买卖对大家最重要的一个忠告就是“全程留痕”!尽量留下书面证据、录音证据等。毕竟打官司时间成本非常的高,十分影响生活。
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