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买房就是“接盘侠”?跌幅最大城市的预警

  • 2018/11/7 21:34:40
  • 来源:www.fcfdcw.com
  • 编辑:丰城房地产网
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现在的中国楼市局面,很多人看不懂。

一边维权轰轰烈烈,甚至打砸售楼处,引发群体性活动,一边在很多城市,比如深圳、南京、苏州等,限价新房频频惹发大家哄抢,因为套利,所以不乏购买力。

甚至在南京江北新区一楼盘,上午刚抢着买房,下午就维权。这不是人格分裂吗?

在苏州中心,创历史记录的排队抢房。



而同一个项目,苏州中心也在维权。



其实,都很合理。

正因为“新房-二手房”价格倒挂,存在套利空间,因此,抢房就是提前锁定利润,至少拥有厚厚的安全垫。而维权,是争取合法权益。

这两种行为貌似矛盾,而实则都很理性。

一位开发商朋友深深叹息:这一届买房人大大的坏,不好对付。

NO. 2|贰

这一波限价买房,并不能看出对楼市的信心。

相反,从中嗅到一些令人担忧的危险气息。这种抢限价房的集体性行为,局部热点反而衬托出大环境的寒凉。事实上,更多趋近于特别是限价房大量存在的城市及地段,严重打压了二手房的成交量。

打个比方,一个板块,新房价格3万/平,二手房4万/平,又有多少人会去考虑二手房?ZF高明的用限价房的诱惑,去稀释掉部分购买力。



现在,在中国的一二线中心城市,9月二手房成交量大多数城市在连续下跌。

根据云房数据研究中心对全国100个重点城市二手房价格发现,9月份二手房价格整体环比上涨0.59个百分点。其中,呼和浩特、南阳、洛阳、临沂、湖州二手房价格涨幅名列前茅;杭州、成都、宜昌、廊坊、青岛位列跌幅榜前五。



本月全国100个重点城市中,33个城市二手住宅均价较上月环比有所下跌,其中杭州下跌幅度最大,跌幅为2.29%;67个重点城市仍保持上涨,其中上涨幅度最大的为呼和浩特,涨幅为3.05%。

下跌最猛的杭州,中心城市中几乎最后一个上涨的,但之前上涨势头异常生猛,犹如浙人的特点,现在也一下子“瘟”得彻底。

而上涨的是呼和浩特,内蒙古自治区的首府城市,如今在其他省会城市均熄火的现状中,涨幅最大,既是属于它春天行情的到来,也说明房价体系的轮动也接近尾声。

全国100城二手住宅价格情况
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NO. 3|叁

目前,全国的新房销售管控非常严,无论推盘量还是价格,都有失真之嫌,并不能作为严谨的研究观察。

二手房相对更能反应供需关系与市场情绪。

看全国房价标杆的北京,曾经和现在发生着什么。从2017年1月到2018年8月,北京的房价经历过过山车的变化。



2017.1~2017.4,成交量猛增,成交价也提升明显。金三银四,成交量较大。其中,发生了这样的讽刺事件:有人买房,卖家报价728万,从早上7点半砍价到夜里11点半,最后745万成交;

2017.5~2018.3,成交量陡跌,房价也微跌。但环京圈大跌,部分楼盘跌幅惨重,套牢众多投资客;

2018.4~迄今,北京房价趋稳,成交量也上来了,月度成交恢复到1.5万套左右。龙头北京在一度振荡之后,目前的态势上来了,但力度还不够,明年3月是看点。

北京房价的启示意义在于:“如果觉得人生没什么可以奋斗的动力,那么就去北京看看房子吧”。

NO. 4|肆

自从2017年以后,南昌房价猛蹿,进入到2018年下半年,其他城市凉凉,南昌的土拍也凉寂,但二手房的房价还是比较坚挺的。

在南昌,金三银四的小阳春效应明显,但金九银十就成色不足,与其他城市相比,成交量总体平稳。


终极事实还是,房价是一个全国级别的比价体系,以长三角为例,上海-南京-合肥,一直维持着微妙的房价平衡。

譬如,上海房价5万/平,南京房价3万/平,而合肥房价1.5万/平,大致保持着一种比例。如果某个城市的房价阶段性突出或落后,那么在其后的表现,其他城市会跟着做相应的调整,一番轮动或涨跌后,又维持在这样一种比例。

说穿了,动态的不可捉摸的房价,其实不过是城市价值/供需关系的一种实时表达。

房价与城市价值/供需关系的概念,犹如天气与气候的区别。一个城市某一天的天气,为之烦恼,为之忐忑不安,其实不如看城市的常规气候,这是可以把握的。

NO. 5|伍

市场涨跌,楼市动态,无非阶段性风云变幻,不足为奇。

所谓楼市韭菜,并非天生蔬菜,而是被后天培养出来的。往往是牛市迟疑,经过一轮思考,终于鼓足勇气,借够钱、贷足款,一头扎进楼市,带着翻倍的欲望,在1949年加入了国军,结果一声“解放了”。

当然了,这种状况像极了2008年,2014年。有这样的三部曲:

房企死于行情;
中介死于成交;
投资客死于杠杆。

1、切勿跟风买卖。当三四线城市房价大涨,涨幅可观,请冷静;
2、大城市的核心地段是优质房产。但核心地段的意思并非是指市中心,而是指创造财富最厉害的地段,有的新城区就是如此。甚至老的市中心反而落后;
3、城市价值是核心,节奏是效率。把握住核心价值,这是关键,其次,一定程度上顺应大势,尽量跟紧节奏,这会带来效率。
4、不要轻言拐点。最低点很难把握,但别人贪婪时,保持适当恐惧,而别人极度悲观时,注重底线的乐观。
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