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2019要买房?看这一篇就完成50%的决策了!

  • 2019/3/11 22:27:51
  • 来源:www.fcfdcw.com
  • 编辑:丰城房地产网
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我房圈达人朋友不少,有几位十分了得,平均每年给自己买一套。最快的一位,今年元旦刚过了四天就买好房子了。

我去请教他,为啥买个房子跟买菜似地那么快,他的回答很简单:
没什么好多想的,看到这套是好房子,就买了啊。

哦,原来对一些人来说,当买房已经成为一种习惯,是不需要太多思考的。

但实际上大部分人买房还是要想很多的,多到不得要领。

我每天都会被问到无数问题,从买在哪里到装修户型各种都有。有些一年前问我的朋友,到现在都没有买,依然在纠结那些问题。

我忽然意识到,除了那些碎片化的买房知识,其实大家更需要的是一个清晰的决策流程,是从0到1完整的思考过程。所以我今天打算聊聊我的决策经验。

01 做方案

很多人买房子,第一步就是冲到售楼处去看房。一看到漂亮的销售小姐姐和光鲜亮丽的沙盘,脑门一热就下定金了……

讽刺的是,大家平时在京东淘宝买个手机,都要货比三家,看性能、折扣还有测评报告,可是真到了关系到一生的房子上,反而就乱了方寸,用脚思考。

我的经验是,买房子是要做一个方案计划的。

现在的房子越来越贵,一套房子动辄几百、上千万,相当于一个小微企业的资金规模,买房越来越像创业。




而买房的方案计划就是创业企划书,是成败的关键。

一个好的方案计划,至少应该在购房半年前做起,内容包括买房时机、资金筹划、购房资格、区位和产品选择这些要素。

我建议大家自己都做一下。

真正好的买房习惯,都是思定而后动,在前期花费大量时间,在方案里最优化买房时机,最大化资格资金,最小化区位范围。到了落地环节,反而是最轻松的,按照方案按部就班执行即可。


02 确定时机

房产的周期正在从三年变成五年。

虽然长线依然看好,但如果买入的时点不好,房价可能会五年不涨甚至回撤,机会成本损失巨大。因此,时机判断永远是最重要的,不管是刚需还是投资。

我对自己的要求是,不追求买在大涨前夜,但至少避开短周期的顶部。

纵观过去多年楼市历史,房价向上的时候就是几个月脉冲式上涨,但回撤筑底会维持几年静淡市的时间。

所以大家要注意的是:
一是回避牛市末端,那就是限购、限贷、限售政策刚开始收紧的时候。
二是比较好的买入时机,就是静淡市一、二年后房价已经稳定,二手房成交量开始放大的时候。关注刚需进场,刚需是最真实的需求,他们能接受的价格就是底价。
三是顺势而为。如果政策也鼓励买房,比如有去库存和放松限购限贷,那要加快买入。如果政策温和中性,比如今年的工作报告里没说房住不炒,但也没有提满足居民合理住房需求,那可以更从容一些。

另外,有些朋友是要买房结婚、孩子入学,这种属于有时间窗口限制,刚得不能再刚的需求,那就只能按照自己的计划来了。

03  购房资格

时机决定了什么时候买,而房票决定了你能不能买。

买房方案里应该花费大量精力去梳理房票。很多会心一击的惊天创举就是在这个环节里想出来的。

我可以很确定地说,大部分人的房票潜力都有很大提升空间,拉开买房人差距的也就是在这个环节。一般而言,各大城市的房票来自于交社保和落户。

没有房票的朋友第一个要想的是,你能不能去落户。



现在除了京沪之外,其他城市落户条件较为宽松。拿深圳来说,最快4个月就能落户,简直就在送房票。事实上,如果原户口不在京沪的话,我建议家庭里至少一人应该落户在深圳、南京、杭州这种潜力巨大的城市,就算不买房,户口本身也是巨大红利。

第二种房票解决方案是法拍。像上海法拍是不被限购的,而且可以做按揭,但注意清场风险,不要买有老人和小孩住在里面的法拍房。

第三种是赠与。在上海,是可以把房子赠与给父母的,哪怕老人没有上海购房资格。赠与后自己名下就有购房资格了。赠与的时候只需缴纳契税,老人拿到房子后,将来售出的时候,只要满五年且名下这套房在上海是唯一住房,就不用缴所得税,否则要缴纳房子总价全额20%所得税。北京和深圳不能这么干。

第四种是代持。就是借名买房,不鼓励大家使用,但如果你实在没办法,倒也不失为一个解决方案。虽然听上去有点不放心,但其实只要保证好代持人的人品,有很多手段是可以规避风险的。

还有一些广大群众喜闻乐见常用的方法,以及其他不便公开讨论的方法,欢迎大家加文末的联系方式,进入我们微信群讨论。


05  资金筹措

钱到用时方知难,几万压倒英雄汉。
这个在买房时是常有的事。所以房圈里有个段子,买房人要么是在筹钱,要么是在筹钱的路上…

现在买房的首付款大多来自于卖房的收入。卢俊说未来房子是卖给有房子的人的,这话虽然有些残酷,但说的是不错的。

那当下是静淡市,建议大家同步买卖房,这个节奏和牛市先买后卖是不同的。千万要避免让自己陷入倒逼卖房的尴尬。

除了卖房,有些朋友是向亲戚朋友或者其他地方借钱的,要注意两点:一是借款期限不要少于5年,二是利率不要高于8%。

因为一轮房产周期是五年,哪怕是你扛不住卖房,五年的时间大概率保本,而利率可控确保你的资金成本不那么大。一定一定要回避那些每年还本然后续借的借款,经验告诉我们,钱还回去再借不出来是常有的事情。

再说说按揭贷款,我建议大家在每月还款现金流允许的情况,一定要贷足按揭。理由记住下面这句话就可以了:
全款买房打平货币宽松,贷款买房掘金货币宽松。珍惜首房首贷这一生一次的机会。

另外还有一些其他的创新融资方式,也欢迎到微信群里交流探讨。


05  地段选择

对于自住的朋友,建议大家要关注通勤、品质和配套这三个方面。



千万要记得,你买房子的目的是要把自己的肉身装进去,未来你要在这个社区里愉快滴生活5到10年。所以你应该选择这样的地段:

1、自己上下班方便;
2、整个板块大多是漂亮住宅的社区;
3、最好离地铁3公里以内;
4、对口小学的生源至少是来自于和你差不多的家庭;
5、有个还过得去的、有吃有逛有电影院的mall;
6、步行可以到达的、可以看感冒发烧的社区医院。

我特别提示下,那些号称自住+投资的朋友,本质上就是自住,先让自己住的开心,再来谈涨幅。

因为自住体验是确定性的,投资收益是不确定的,从来都不应该牺牲自住体验。

而那些纯投资的朋友,你要找的理想区位,潜力板块主要有以下特征:

1、坐落在一、二线大城市或者靠近大城市的三、四线城市的临近地块;
2、一个能够主导资源分配的强力地方政府,是打造热点板块的有力保障;
3、距离市中心不那么远,至少普通公交单程可以在1.5小时内到达;
4、板块拥有较为完整,可以总体规划的净地,没有过多存量老破小的羁绊。
5、强力产业的加持,例如金融、高科技和高端制造;
6、产住结合。住宅供应合理,住宅面积与产业园区差不多;
7、建成时机恰到好处。最好是大量住宅上市的时候正好处于静淡市,房价不会那么高,给到大家入场机会;
8、价格不能高于周边板块50%以上,溢价大概在10%-30%左右为宜。这样容易形成轮动,也没有房价高基数影响未来涨幅。


05   产品选择

确定完区位之后,就是要选产品了。

大多数人是搞不清楚应该买新房还是二手的。

我的建议是如果你是自住,应该优先考虑新房。如果你是投资,更多地应该考虑二手。

大家看下面这张图。从6个方面做了比较。



最近几年我看的新房比较多,印象最深刻的是:不管在哪个城市,新房产品创新能力强到令人发指,行业的平均水平上的非常快。

现在的新房,干挂石材、人车分流、会所泳池已经几乎成为标配,92平米可以做出客厅4米面宽的南北通三房两厅外加干湿分离两卫,120平米做出无硬伤四房两厅两卫。

大概在2015年前后,住宅设计建造能力又比之前跨越了一个时代。

居住体验上,要承认,新房胜过绝大部分二手房。

交易风险上,随着政府的预售证严格管理,开发商跑路几乎无风险,大家只是要担心开发商承诺的配套能不能兑现。相比之下,二手房可能会有房东违约风险,这个如果有链家先行赔付或者专家来把控也可以解决。

学区选择上,如果是买学区房,优先还是要考虑小户型的二手房,因为本质上你在买学票,不是在买房子,最小化房产价值即可。而新房一般没有很好的学区。

平均涨幅上,由于新房限价的原因,部分地方新房是有一些投资潜力的,你需要的是一点运气。但是如果你真的想买到8折或者9折的房子,你应该去买二手房。

专业人士都买二手,因为总能遇到几个急售的房东,愿意让出一、二成的房价。


07  做决策

好了到这里,我们已经说完了买房时机、购房资格、资金筹措、区位选择和产品选择等全部流程。

我自己买房和帮朋友代购,也是按照这个决策流程走下来的。

大家可以仔细回味下这个过程,基本上是按照从上至下、从宏观到微观的思考逻辑走下来的,还是比较好记忆的。因为篇幅原因,可能写的不够精细,但至少关键节点都是讲到了。

希望大家都可以复制这个思考过程,尽早给自己做一份买房方案计划。

另外有的朋友可能会说,虽然知道决策过程,但实操经验依然略有不足,我的建议是:积累都在平时,看多了琢磨多了就有感觉了。

二是,有条件的可以多帮身边朋友买房,你在帮助他的时候,自己也学到了经验。在买房这件事上,赠人玫瑰,手有余香,是真的有效。

最后的最后,如果你在做决定的时候,当你面对几套房子选不出来的时候,记住第一感觉往往是最重要的,自住的喜好往往是最重要的。就找你最喜欢的那套,多半不会有错。

我们都信这句话:
房子和人是互相吸引的,对的房子总能找到对的人。

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