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租客、房东注意!今年或将实施,这几类房子不得出租!

  • 2021/2/22 17:21:11
  • 来源:网络
  • 编辑:丰城房地产网
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进入2021年,楼市热情不减。
根据中指研究院数据,2021年1月,全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米15853元人民币,环比上涨0.37%,涨幅较上月扩大0.12个百分点。同比来看,百城新房均价较去年同期上涨3.56%,涨幅较上月扩大0.10个百分点。

这种情况下,市场上还没买房的人表现得不淡定。2019年全国平均房价9300元以上,2020年9月份一度破万元,2020年全年房价水平最终定格在了9980元。

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一方面房价不断高涨,另一方面收入却跟不上。

2019年底我国房价收入比达到9.3:1,远远超出国际合理水平,央行报告显示,城镇普通家庭的月度债务中,有80%以上是房贷债务。

买房不易的同时,给了住房租赁市场更大的发展机会,有数据显示,近些年来,我国的住房租赁市场迅速发展,2019年租客人数达到2.22亿人,住房租赁面积超过70亿平方米;根据这个预测,到2022年,我国的租赁市场将突破80亿平方米,租客人数将达到2.42亿人。

在租房人群的年龄结构中,超过63%的比例为90后人群,80后占比达到25%。

其实很容易理解,现阶段90后20多岁,刚刚从学校步入社会,经济能力尚且跟不上买房的节奏,所以成为了租房市场的主力军,80后尾部人员正在买房和租房之间过渡。70后之所以租房比例很少,关键是年龄偏大,经过多年奋斗都有了属于自己的房产。

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去年9月,住建部推出了《住房租赁条例(意见稿)》,这其中就包含了大量对住房规范的内容,虽说具体实行日期未定,按照以往的经验来看,意见征求到落地需要半年左右的时间,也就是说今年内或将正式落地。“新禁令”下有4类房源不得出租:

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一、不符合工程建设强制性标准、消防安全的住房

工程建设强制性标准指的是直接涉及工程质量、安全、卫生及环境保护等方面的工程建设标准强制性条文。包含住房建筑设计、建筑设备、建筑防火、抗震设计等10个方面提出的硬性指标。也是一套房需要满足的基础条件。值得注意的是,如今开发商新建房源都经过了严格的审核,相关的标准要求基本上也能符合。

但最新的《工程建设强制性条文》发布时间是2009年,对于2002年发布的条文进行了补充,也就是说2002年之前建成的房源可能没有这么严格的要求。因此,对于租客来说需要特别注意2002年前建成的老旧住宅,当时并没有相应的严格标准,并且房龄基本也超过了20年,一定程度上会出现问题。尤其是以前房东自己盖的违建房,这类房子大多数都没有相对应的监管以及验收环节,无论是建造材质还是整体结构等多个方面都难以符合相应标准。

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二、室内装修不符合国家有关标准的住房
在《住房租赁条例(征求意见稿)》第二章第六条特别提到了:

出租住房的室内装修应当符合国家有关标准,不得危及承租人的人身健康。

很多房东在上一任长租租客离开后,都会对于室内进行一定的装修,但装修完后立刻就会登记出租,忽视了装修材料需要经过一段时间的静置期,特别是对于一些“以租养贷”的投资者而言,买完房之后经过简单装修立刻就出租了,一般装修完的毛坯房都要经过半年左右的放置时间才能出租。而很多装修材料对于人身体都是有很大危害的,比如甲醛,一氧化碳等有毒气体。

因此对于房东来说,装修完的房子不宜立刻出租。而对于租客来说,租房的时候也需要小心谨慎一些,不能光靠“闻气味”来判断是否可以入住,有条件的话可以带上专门的检测人员或者检测设备来检测有害物质,不仅住着安心同时也避免受到伤害。

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三、厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间,不得出租用于居住
随着租房市场的不断扩大,一些房东也开始寻求获得更高的收益,很多地方常见做法就是将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等隔离出来,让本来只能住两个人的房子,变为可以住10个人,也就是经常说到的群租房现象。表面上看,群租房减少了租客的负担,但其却埋下了很大的隐患。

首先,对于隔壁左右的邻居来说,群租房的租客上下班时间不等,且由于人数过多产生的噪音也比较大,影响正常居住生活。其次,群租房严重加剧了用电负担,容易造成电路短路进而引发火灾、用电安全等风险。最后,群租房加剧了逃生困难,比如一旦火灾发生,住宅地下储藏室的租客第一时间就会遇到危险,逃生也比较困难。因此新规中设立了相应的惩罚,一旦违规出租群租房,将对个人处1万元以上5万元以下的罚款,对单位处10万元以上50万元以下的罚款。

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四、房源存在问题的房屋
《住房租赁条例(征求意见稿)》第二章第八条规定:
签订住房租赁合同前,出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权属证书等证明住房权利归属的材料。承租人有权要求出租人配合其依法查询、核实有关信息。承租人应当向出租人出示身份证明。

也就是说,如果出租人如果不是房主,而是“二房东”的话,那么这样的房子是不能出租的,除非经过了原房东的允许。此外,如果房子处于拍卖、抵押、扣押、没有依法取得所有权证的住房、被查封或者其他形式限制房地产权利的住房,都是无法出租的。

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五、设立了“居住权”的房屋
除了上述4类在《住房租赁条例(征求意见稿)》中明确写明了不能出租的房屋外,今年1月1日正式生效的《民法典》中也写有一项不能出租的房屋,即设立了“居住权”的房屋。
在今年生效的《民法典》中,首次引入了“居住权”的概念,指的是对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。设立居住权,可以根据遗嘱或者遗赠,也可以按照合同约定。而设立了居住权的房屋,受益人享有使用居住的权利,但无法将房子用于出售和拍卖。

买房很难,租房也不容易。因此对于租客来说,碰到上述5种类型的房子,还是不要入住比较好,不要为了一时便宜而吃大亏。对于房东来说,一些无法出租的房子也应该了解知晓,对于租客来说是一种负责任的行为,同时也不用担心受到相应处罚。
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